В соответствии с Примерным уставом ЖСК при предоставлении члену ЖСК освободившейся в доме квартиры должны соблюдаться требования в отношении максимального и минимального размера жилплощади и предельного количества комнат, о чем было сказано выше. Поскольку других ограничений в данном случае законодательство не содержит, член кооператива, используя свое преимущественное право, может получить квартиру как большей жилой площади на всю семью, так и равноценной либо меньшей, в которую он вправе переехать с отдельными членами семьи, оставив других в ранее занимаемой квартире.

Решение вопроса о предоставлении освободившегося жилья принимает общее собрание. Заселение такого помещения производится по ордеру.

Если на освободившуюся квартиру претендует несколько членов кооператива, то вопрос о том, кому отдать предпочтение, решается общим собранием с учетом времени возникновения у каждого из претендующих нуждаемости в улучшении жилья, наличия права на льготы и т. д. Споры между претендентами суду не подведомственны.

Член кооператива, не нуждающийся в улучшении жилья, но желающий заменить занимаемую им квартиру на другую с таким же количеством комнат, но на более удобном этаже, с лучшей ориентацией или планировкой и т. д., также имеет преимущественное право на освободившуюся квартиру. Но воспользоваться этим правом он может при отсутствии претендентов из числа членов кооператива, имеющих основания для улучшения жилья, или при их отказе от квартиры.

В соответствии с Примерным уставом ЖСК члены семьи члена кооператива при условии вступления в него, также имеют преимущественное право на получение освободившегося жилья. Но, в отличие от самого члена кооператива, они должны не только иметь основания для улучшения жилья, но и состоять на кооперативном учете. Кроме того, реализовать это право они могут только при отсутствии желающих из числа членов кооператива.

Вследствие раздела кооперативной квартиры между членом кооператива и его супругом и между наследниками умершего члена кооператива квартира становится общей - переходит в пользование двух и более членов кооператива. Если один из них выбывает из кооператива и освобождает комнату (комнаты), преимущество перед всеми другими лицами на ее получение имеет член кооператива, проживающий в данной квартире. Причем этим правом он может воспользоваться независимо от наличия нуждаемости в улучшении жилья, размеров квартиры. Образование излишней площади в данном случае значения не имеет.

Квартира, освобождающаяся в доме ЖСК, может предоставляться гражданам, вновь принятым в кооператив, только при отсутствии в данном кооперативе претендентов на нее или если они отказались от ее получения.

- Допускается ли обмен квартиры в доме ЖСК?

Член ЖСК имеет право не только бессрочно пользоваться полученной квартирой, но и распоряжаться ею в установленных законом пределах.

Право члена ЖСК на обмен занимаемого им помещения закреплено в ст. 143 Жилищного кодекса.

Правомочия члена ЖСК по распоряжению квартирой ограничены правами проживающих совместно с ним членов семьи, которые имеют равное право пользоваться этим помещением. Поэтому для обмена член кооператива должен получить письменное согласие указанных выше лиц. Если такого согласия нет, член кооператива и его супруг, которому принадлежит право на часть паенакопления, могут требовать принудительного обмена в судебном порядке (п. 39 Примерного устава ЖСК). Принудительного обмена может требовать бывший супруг, а также другой член семьи, за которым признано право на часть паенакопления. Остальные члены семьи, не имеющие такого права, с иском в суд о принудительном обмене обращаться не могут.

Обмен кооперативной квартиры допускается при условии приема в члены кооператива лица, вселяющегося в связи с обменом в указанный дом. По законодательству, как уже отмечалось, лицо, вступающее в кооператив в связи с обменом, имеет на то преимущественное перед всеми другими лицами право. При отказе приема в кооператив такого лица спор разрешается только в судебном порядке.

Обмен квартирами между членами одного и того же ЖСК производится по решению общего собрания. В случае возражения общего собрания спор также подведомствен суду.

Соглашение об обмене во всех указанных выше случаях вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых местными органами исполнительной власти.

При обмене государственной квартиры на кооперативную лицо, вступающее в кооператив в связи с обменом, обязано внести на счет кооператива паевой взнос, соразмерный размеру паенакопления выбывшего члена кооператива. Невыполнение этого требования является основанием для признания обмена недействительным. Исключение составляет обмен между близкими родственниками, к которым в данном случае закон относит родителей, детей, деда, бабку, родных братьев и сестер.

Общее собрание членов кооператива может отказать в обмене квартир в доме одного и того же кооператива или в приеме в члены кооператива лица, вступающего в него в связи с обменом, а местные органы исполнительной власти - в выдаче ордера при наличии тех же условий, при которых не допускается обмен в домах государственного или общественного жилищного фонда. Эти условия были рассмотрены нами ранее.

- Какими правами пользуются члены семьи члена жилищно-строительного кооператива?

В соответствии с ч. 1 ст. 145 Жилищного кодекса члены семьи, вселившиеся в кооперативную квартиру вместе с членом кооператива и проживающие там, имеют равное с ним право пользования этой квартирой. Это относится и к лицам, позднее вселившимся в установленном порядке, если при их вселении не было заключено другое соглашение о порядке пользования помещениями.

При временном отсутствии члена семьи кооператива, которому принадлежит право на часть паенакопления, за ним сохраняется жилое помещение независимо от причин и срока отсутствия.

Этот член семьи может быть признан утратившим право на жилое помещение только в случае выбытия на другое постоянное место жительства.