Во-первых, по непонятным причинам законодатель отказался от новой редакции ст. 130 ГК РФ, предлагаемой в законопроекте. В частности, в п. 2 ст. 130 предполагалось закрепить принцип единого объекта недвижимого имущества. Данный принцип означает, что земельный участок и стоящие на нем одно или несколько зданий образуют одно целое (единый объект недвижимости), по меньшей мере в тех случаях, когда они принадлежат одному лицу – собственнику. Из этого принципа следует, что несколько зданий, расположенных на едином участке, представляют собой составные части данного земельного участка и вместе с ним рассматриваются как единая недвижимая вещь.

Отсутствие в окончательной редакции Закона № 142-ФЗ положений о принципе единого объекта вызывает наибольшее сожаление, поскольку несоблюдение указанного принципа в современном гражданском обороте порождает проблемы системного характера. Кроме того, данное обстоятельство может вызвать определенные сложности при принятии во втором и третьем чтениях положений законопроекта о праве собственности и иных вещных правах на земельные участки, здания, строения и сооружения, которые во многом основаны именно на принципе единого объекта.

Во-вторых, в действующей редакции ст. 130 ГК РФ (в отличие от редакции этой статьи, предложенной в законопроекте) даже не упоминаются такие виды объектов недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения, что также порождает системные проблемы, состоящие в том, что в гражданском законодательстве сегодня отсутствует какое-либо внятное правовое регулирование как вещных прав, так и сделок с названными объектами недвижимости.

А ведь еще в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, разработанной и принятой Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в 2003 г., признавалась необходимость дополнить ст. 130 ГК РФ указанием на такие новые объекты недвижимого имущества, как помещения (жилые и нежилые). «Необходимость их включения в перечень недвижимых вещей, – отмечалось в этой Концепции, – можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим»[15].

В-третьих, из всех новелл, которые согласно законопроекту предлагалось включить в текст ст. 130 ГК РФ, законодатель сохранил лишь законоположения о таком новом объекте недвижимости, как единый недвижимый комплекс, выделив их в отдельную статью (ст. 133¹ ГК РФ). При этом не было принято во внимание, что как Концепцией развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе 2003 г.[16], так и Концепцией развития гражданского законодательства РФ[17] признание единого недвижимого комплекса (технологического имущественного комплекса недвижимости) самостоятельным объектом недвижимости было обусловлено необходимостью исключения из перечня объектов недвижимого имущества предприятий, за которыми, однако, предлагалось сохранить статус особого вида имущества и самостоятельного объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок. Эта идея была реализована в новой редакции ст. 132 ГК РФ, содержавшейся в законопроекте, однако данная статья осталась в прежней редакции, что может иметь серьезные негативные последствия.

К примеру, что может помешать сегодня собственнику предприятия при необходимости его отчуждения зарегистрировать право собственности на единый недвижимый комплекс, включив в его состав все движимое и недвижимое имущество по признаку наличия неразрывной технологической связи между указанными видами имущества? В этом случае объектом купли-продажи будет являться не предприятие, а единый недвижимый комплекс, что исключает обеспечение гарантий прав кредиторов (ст. 562 ГК РФ), да и правопреемство покупателя в сфере трудовых отношений с работниками предприятия.

Следующим (четвертым) законом, принятым в рамках реформы гражданского законодательства, стал Федеральный закон от 30 сентября 2013 г. № 260-ФЗ «О внесении изменений в часть третью Гражданского кодекса Российской Федерации»[18] (далее – Закон № 260-ФЗ). Данным Федеральным законом затронуты лишь нормы, содержащиеся в разделе VI части третьей ГК РФ «Международное частное право». Что касается раздела V «Наследственное право», также входящего в часть третью ГК РФ, то в ходе подготовки Концепции развития гражданского законодательства РФ, а затем и соответствующего законопроекта внесение каких-либо изменений или дополнений в указанный раздел не планировалось.

В соответствии с Законом № 260-ФЗ в ГК РФ внесены законоположения, значительно расширяющие круг отношений, регулируемых специальными коллизионными нормами, что исключает необходимость использования общего (резервного) критерия определения применимого права, согласно которому при невозможности определить право, подлежащее применению к гражданско-правовым отношениям с участием иностранных лиц либо осложненным иным иностранным элементом, на основании международных договоров Российской Федерации, ГК РФ, других законов и обычаев, признаваемых на территории России, применяется право страны, с которой соответствующее гражданско-правовое отношение наиболее тесно связано (п. 2 ст. 1186 ГК РФ).

В частности, включены статьи о праве, подлежащем применению к переходу прав кредитора к другому лицу на основании закона (ст. 1216¹), к отношениям представительства (ст. 1217¹), к прекращению обязательства зачетом (ст. 1217²), к определению допустимости требования потерпевшего о возмещении вреда страховщиком (ст. 1220¹). Действие коллизионной нормы о праве, подлежащем применению к договору о создании юридического лица, распространено также на договор, связанный с осуществлением прав участника юридического лица. Кроме того, данной норме придан диспозитивный характер: выбор права, подлежащего применению к указанным договорам, может быть осуществлен по соглашению сторон (ст. 1214 ГК РФ).

Существующее коллизионное регулирование (раздел VI ГК РФ) дополнено новыми правилами, касающимися договора возмездного оказания услуг (п. 3 ст. 1211) и договора об отчуждении исключительного права (п. 5 ст. 1211). Уточнены коллизионные нормы в отношении договоров коммерческой концессии (п. 4 ст. 1211) и лицензионного договора (п. 6 ст. 1211).

Названные и некоторые другие изменения и дополнения, внесенные в ГК РФ Законом № 260-ФЗ, безусловно, будут способствовать обеспечению надлежащего баланса между императивным и диспозитивным коллизионным регулированием соответствующих отношений.

Закон № 260-ФЗ вступил в силу с 1 ноября 2013 г.

Пятым законом, принятым во втором и третьем чтениях в рамках реформы гражданского законодательства, стал Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»[19] (далее – Закон № 367-ФЗ).

Данным Законом предусмотрена новая редакция содержащихся в ГК РФ законоположений о залоге (§ 3 гл. 23), а также о переходе прав кредитора по гражданско-правовым обязательствам к другому лицу и о переводе долга (гл. 24).

Действия законодателя, «вырвавшего» из предлагаемых к внесению в подраздел 1 раздела III ГК РФ, согласно законопроекту, новелл об общих положениях об обязательствах, давно готовых к принятию во втором и третьем чтениях, лишь правила о залоге, цессии и переводе долга, не поддаются логике. Остается надеяться, что причиной таких действий послужило понимание особой актуальности правового регулирования соответствующих правоотношений.

Правда, внесение в текст ГК РФ некоторых новелл, касающихся залога недвижимости (ипотеки), представляется нелогичным и скорее свидетельствует о тех негативных последствиях, которые были вызваны решением о «расчленении» текста единого законопроекта на ряд самостоятельных законопроектов для принятия их во втором и третьем чтениях.