В части 3 и 5 комментируемой статьи вошли с соответствующими изменениями положения ч. 1 ст. 2 «Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Закона 1997 г. о регистрации, которыми устанавливалось, что:
– государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав)
– это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ;
– государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (положение о том, что государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, включено в ч. 5 комментируемой статьи Законом 2016 г. № 361-ФЗ).
В основе рассматриваемого регулирования лежит норма п. 1 названной выше ст. 131 ч. 1 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 29 июня 2004 г. № 58-ФЗ[30]), согласно которой: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.
Существует также более общая норма п. 1 ст. 8.1. «Государственная регистрация прав на имущество» части первой ГК РФ (статья введена Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ[31]), которой предусмотрено следующее: в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации; государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Согласно разъяснению, данному в п. 3 Постановления Пленума ВС России от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[32], названная статья 8.1. ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.); данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: ЕГРП, ЕГРЮЛ и т. д.
Как отмечено в Постановлении КС России от 24 марта 2015 г. № 5-П[33], в соответствии с правовой позицией КС России законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права на недвижимое имущество является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития (Постановление от 26 мая 2011 г. № 10-П; Определения от 5 июля 2001 г. № 132-О и № 154-О, от 29 января 2015 г. № 216-О и др.).
Разъяснения о спорах о правах на недвижимое имущество даны в п. 52–61 Постановления Пленума ВС России и Пленума ВАС России от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[34]. Так, в пункте 52 названного Постановления разъяснялось следующее:
«Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими».
Часть 4 комментируемой статьи устанавливает, что государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Подобная норма содержалась в п. 2 названной выше ст. 2 Закона 1997 г. о регистрации, но формулировалась она иначе: государственная регистрация прав проводится на всей территории России по установленной данным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП. Общей же нормой п. 2 названной выше статьи 8.1. ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В часть 6 комментируемой статьи вошли с соответствующими изменениями положения п. 1 ст. 4 «Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Закона 1997 г. о регистрации, которыми (в ред. Федерального закона от 22 октября 2014 г. № 315-ФЗ[35]) предусматривалось следующее: государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 части первой ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов России, выявленных объектов культурного наследия – безвозмездное пользование (ссуда); ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
