Более серьезными являются нарушения положений ЗК РФ относительно целевого характера и использования земельного участка застройщиком. Об этом можно судить из анализа судебной практики, которая основывается на невозможности легализации строения, если оно находится на не отведенном для этих целей участке[231].
Рассматривая кассационную жалобу по делу о признании строения самовольной постройкой и возложения обязанности по ее сносу, Судебная коллегия Верховного Суда РФ указала, что положениями ст. 222 ГК РФ закреплены признаки самовольной постройки, каждый из которых является самостоятельным и достаточным основанием для признания постройки самовольной. Следовательно, возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, является достаточным для признания строения самовольным и возложения обязанности по его сносу[232].
С другой стороны, формулировка положений абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ указывает на то, что при легализации строения основное значение имеет режим земельного участка на момент обращения в суд, а не на момент возведения строения. Используя формулировку «если на день обращения в суд постройка соответствует правилам землепользования и застройки», законодатель дозволяет застройщику приобрести право собственности, если после начала строительства был изменен вид целевого назначения и характер допустимого использования земельного участка.
Тем самым застройщик, начавший возводить строение на земельном участке, вид использования которого не позволяет осуществлять подобную деятельность, может обратиться в органы муниципальной власти и ходатайствовать об изменении вида целевого назначения и допустимого способа использования, что в случае удовлетворения подобного ходатайства станет основанием для приобретения права собственности на самовольную постройку. Сложившаяся судебная практика указывает на допустимость подобных действий; в частности, при вынесении решений о судьбе самовольно возведенных строений суды принимают во внимание наличие факта изменения целевого назначения или вида допустимого использования земельного участка[233].
Так, Президиум Верховного Суда РФ, подтверждая правильность решения одного из нижестоящих судов о непризнании права собственности на самовольную постройку, отметил, что основным препятствием в установлении права собственности являлся не режим земельного участка, на котором было расположена самовольная постройка, так как на момент обращения в суд вид разрешенного использования земельного участка был изменен и допускал возведение многоквартирных жилых домов, а допущенные застройщиком грубые и неустранимые нарушения строительных и градостроительных норм и правил[234].
Последующее изменение режима использования земельного участка и признание судом права собственности на строение не устраняют противоправный характер деятельности застройщика или сам факт правонарушения на момент его совершения. Это, в свою очередь, является основанием для утверждения о том, что несоблюдение требований застройщиком об использовании земельного участка в пределах, установленных законом, не обязательно влечет применение мер гражданско-правовой ответственности и снос возведенных строений.
Что касается нарушения строительных норм и правил, то судебная практика позволяет легализовать строение при условии, что допущенные нарушения носят несущественный или устранимый характер[235].
Показательным является решение, принятое районным судом, в котором суд, отказывая в исковых требованиях муниципального образования о сносе самовольной постройки, указал на непредоставление истцом доказательств наличия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, допущенных застройщиком при возведении самовольной постройки, что не позволяет применить к возведенному строению последствия, предусмотренные ст. 222 ГК РФ[236]. В последующем выводы суда первой инстанции были признаны обоснованными и поддержаны судом апелляционной инстанции[237].
Следовательно, допущенные застройщиком нарушения строительных норм и правил не влекут абсолютную невозможность признания за ним права собственности на возведенное строение.
Если нарушения публичного законодательства, допущенные при возведении самовольной постройки, в ряде случаев не влекут негативных правовых последствий и допускают установление права собственности на строение, то нарушения гражданского законодательства не допускают улучшения положения недобросовестного застройщика и порождают принципиальную невозможность приобретения права собственности на возведенные строения (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Признание права собственности на строение возможно только за лицами, обладающими вещными правами на земельный участок (правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения или правом постоянного (бессрочного) пользования). Ограничение круга лиц, обладающих вещными правами на земельный участок, способных приобретать право собственности на самовольное строение, есть первое условие, установленное нормами гражданского законодательства, несоблюдение которого является абсолютным препятствием для легализации самовольного строения.
Второе и самое главное условие заключается в наличии у лица, осуществившего застройку, права на возведение строений. Отличительной особенностью вышеприведенных вещных прав является изначальное включение в их содержание права на застройку земельного участка, причем в силу прямого указания закона. Таким образом, строение хотя и содержит в себе признаки самовольной постройки, однако его возведение с позиции частного права не представляет собой деликт, а есть акт осуществления действительного и наличного гражданского права, наделяющего его обладателя возможностью использования земельного участка в качестве строительной площадки.
В этой связи заслуживает внимания постановление ФАС Волго-Вятского округа по делу о признании права собственности на самовольное строение. Как следует из материалов дела, Общество обратилось с иском к муниципальному образованию о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, при условии, что иных нарушений действующего законодательства допущено не было.
Отказывая в удовлетворении жалобы истца, суд кассационной инстанции абсолютно верно отметил, что «условием для легализации самовольной постройки является наличие у истца определенного права на земельный участок. Упомянутые права исчерпывающим образом закреплены в п. 3 ст. 222 ГК РФ. По смыслу названной нормы права, предпосылкой легализации самовольной постройки является наличие у заявителя одного из указанных вещных прав на земельный участок (права собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования). Истец же владеет земельным участком, на котором расположен спорный объект, на праве аренды, в связи с чем суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на самовольное строение за истцом»[238].
Иллюстрация положений законодательства относительно возможности признания права собственности на самовольно возведенные строения имела основной целью показать, что нарушения различного рода влекут разные правовые последствия.
Итак, нарушение требований публичного законодательства может привести к применению мер ответственности, однако имеют место ситуации, когда они не оказывают принципиального влияния и не становятся препятствием для установления права собственности на строение, при возведении которого были допущены нарушения законодательства. Изначальное же несоблюдение требований частноправового характера коренным образом изменяет положение застройщика и не позволяет произвести санацию его действий. Нарушение положений гражданского законодательства оказывает несравненно большее влияние на положение застройщика и право застройки в отличие от нарушений публичного законодательства, которые не способны оказывать существенного влияния на права застройщика и тем более на судьбу возведенных им строений.
