Теги

Реформа ЖКХ

ЖКХ

Инвестиции

Бизнес и власть

/section

С июля этого года все собственники квартир в нашей стране будут обязаны скидываться на капитальный ремонт. Ежемесячные отчисления граждан будут накапливаться в течение нескольких лет на счетах специализированных компаний — региональных операторов. Именно из этих средств и будет финансироваться капитальный ремонт многоквартирных домов. Фактически речь идет о «перезагрузке» систематического воспроизводства инфраструктуры жилого фонда, прерванного в начале 1990-х.

Уже в первом квартале во всех субъектах федерации будут опубликованы программы капремонта многоквартирных домов и учреждены региональные операторы, а во втором квартале начнется перечисление взносов. Собственно же капремонт жилфонда стартует в 2015 году. То есть уже через год в нашей стране начнет системно функционировать исключительно объемный, ориентированный как минимум на тридцатилетнюю перспективу рынок работ по воспроизводству инфраструктуры жилого фонда. Причем исполнителями этих работ будут прежде всего субъекты малого и среднего бизнеса.

Начало деградации

Во времена СССР, когда большинство многоквартирных домов (за исключением домов жилищно-строительных кооперативов) находилось в государственной собственности, их капитальный ремонт финансировался из специальных амортизационных фондов. Формировались эти фонды из амортизационных отчислений, включаемых в квартплату; размер их рассчитывался исходя из остаточной стоимости домов. Размер квартплаты в то время был многократно занижен по сравнению с ее экономически обоснованной величиной, так что на капремонт выделялось дополнительное государственное финансирование, прежде всего из средств ведомств и предприятий, на балансе которых находился жилой фонд. Вместе с тем воспроизводство жилфонда в советские времена, как правило, финансировалось по остаточному принципу, и уже тогда капремонт многоквартирных домов проводился выборочно: ремонтировались в основном дома, имевшие наибольший физический износ. В результате значительно превышались нормативные межремонтные периоды. Деградация инфраструктуры многоквартирных домов началась уже в те времена. Впоследствии ситуация только ухудшалась, количество ветхих и аварийных домов стремительно росло.

figure class="banner-right"

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

В течение последних двадцати лет дважды предпринимались попытки запустить системные процессы капремонта жилищного фонда в федеральном масштабе. В конце 1990-х сбор платежей на капремонт был начат — и в течение года-двух свернут. В 2008 году был создан Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, который в 2008–2012 годах направил на капремонт 214,2 млрд рублей, и еще 82 млрд рублей было выделено из региональных и муниципальных бюджетов по схеме софинансирования. Частично капремонт финансировался за счет средств собственников помещений в ремонтируемых домах. В результате было отремонтировано 135 тыс. многоквартирных домов. Однако капремонт проводился выборочно и чаще всего не был комплексным, то есть полноценной системы воспроизводства жилищного фонда так и не появилось. Масштаб же проблемы таков, что решать ее можно только в рамках общенационального проекта восстановления инженерной инфраструктуры жилого фонда и приведения его в соответствие с современными требованиями. Для этого понадобится не только технологическое переоснащение. Необходимо изменить структуру источников финансирования, которые должны будут включать в себя взносы собственников помещений, бюджетные средства, коммерческие кредиты, а также средства, привлекаемые в результате размещения специализированных облигационных займов.

Попытаемся оценить объем и масштаб формируемого рынка. По оценкам, всего в России 2,6 млн многоквартирных домов. Из них больше половины — 1,6 млн — уже нуждаются в капремонте, стоимость которого составляет примерно 3,5 трлн рублей. Таким образом, в настоящее время формируется достаточно мощный импульс стратегического развития сегмента экономики, связанного с тотальной модернизацией инфраструктуры городов. При этом финансовых ресурсов, формируемых за счет взносов собственников жилья (с учетом функционирования системы их взаимного кредитования), а также средств региональных и местных бюджетов, будет достаточно для обеспечения своевременного и полного финансирования всего комплекса работ.

В результате масштабного капремонта должны сократиться издержки жильцов — за счет сокращения потребления коммунальных ресурсов и роста энергоэффективности жилого фонда.

Вместе с тем уже сейчас просматриваются основные риски — неоптимальные (в основном с точки зрения разнесения плановых объемов капремонта по годам выполнения) региональные программы капремонта и некорректный расчет размера взноса (его регионы будут устанавливать самостоятельно). Последний пункт имеет критическое значение. Если минимальный размер взноса будет завышен, это может вызвать социальную напряженность и ухудшить и без того критическую ситуацию с оплатой коммунальных услуг. Если же размер взноса будет значительно занижен по сравнению с экономически обоснованным, возникнет чрезмерная финансовая нагрузка на бюджет субъекта федерации. В условиях дефицита регионального бюджета это может привести к срыву сроков проведения капремонтов, заложенных в региональной программе.

Обоснованным решением представляется формирование региональных программ капремонта таким образом, чтобы первый трех- или пятилетний период был в основном нацелен на капремонт домов, которые за это время могут перейти в статус аварийных. Это позволит не только уменьшить бюджетные расходы на переселение из аварийного жилья, но и установить минимальный размер взноса в 2014 году по единой, самой низкой границе. В дальнейшем, начиная с 2015 года, размер взноса можно будет плавно увеличивать, дифференцируя его в зависимости от характеристик домов и специфики муниципальных образований, в которых эти дома расположены.

Сдавайте деньги на модернизацию

Сегодня Жилищный кодекс РФ предписывает субъектам федерации утвердить региональные программы капитального ремонта, рассчитанные на 30 лет. Эти программы должны содержать список всех многоквартирных домов, плановую дату капремонта и перечень запланированных работ. Детализируется эта программа краткосрочными планами, которые принимаются на три года, содержат подробную информацию о каждом доме, а также определяют виды и объемы государственной и муниципальной финансовой поддержки.

Основным источником финансирования капремонта в соответствии с новыми нормами Жилищного кодекса должны стать взносы собственников помещений. По экспертным оценкам, минимальный взнос будет установлен в интервале 5–10 руб. за 1 кв. м. Эти взносы собственники жилья будут ежемесячно перечислять либо на специальный счет своего дома в выбранном банке, либо на счет так называемого регионального оператора — специализированной некоммерческой организации. Накопленные деньги должны быть потрачены на полный капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, включая замену всех внутридомовых инженерных систем, реставрацию всех основных конструктивных элементов дома от кровли до фундамента включительно, а также утепление стен.

По оценкам, «именные» спецсчета многоквартирных домов выберут не более 20% собственников жилья, причем в основном в домах, имеющих незначительный физический износ. Оставшиеся 80% граждан будут перечислять взносы на счет региональных операторов. Дело в том, что для того, чтобы организовать перечисление денег на спецсчет дома, надо провести общее собрание жильцов, которое сделает такой выбор. Но российские собственники жилья традиционно пассивны, а выбор в пользу спецсчета надо сделать в течение двух месяцев после официального опубликования региональной программы капремонта. Так что в значительной части многоквартирных домов общие собрания собственников помещений просто не будут проведены и деньги «по умолчанию» будут перечисляться на счет регионального оператора. Следовательно, именно региональный оператор становится ключевым звеном системы капремонта жилого фонда и берет на себя организацию финансирования и проведения всех ремонтных работ. Большая часть этих функций довольно трудоемка, что потребует привлечения значительного количества работников высокой квалификации. При этом использовать средства, полученные от собственников жилья, на оплату труда сотрудников регионального оператора по закону нельзя, так что финансирование его деятельности — а это немалые средства — ляжет на бюджет региона. Однако есть возможность многократно снизить эти затраты: во-первых, за счет применения эффективных программных продуктов, чтобы снизить потребность в персонале, а во-вторых, дав региональному оператору право собирать помимо взносов на капремонт платежи за все виды жилищно-коммунальных услуг в качестве платежного агента (об этом ниже).