Жилищный фонд — уникальный актив, потому что, как только человек вселяется в дом, он уже не генерирует доход или денежные потоки. В этом смысле прибыль от жилья, занятого владельцем, нужно рассматривать как доход от удобства (не генерирующего наличности). Поскольку нет притока денежных средств, который бы генерировал положительную отдачу от инвестиции в жилье, государство должно организовать повышение цен. Естественно, что это приводит к эффекту «эскалатора», когда цены должны постоянно расти, чтобы сохранялась положительная отдача. Такое повышение цен в конечном итоге приводит к тому, что в экономике создается пузырь, который не может не лопнуть, и дома меньше используются для жилья и больше для спекуляций. Подробнее об этом поговорим ниже.
Раздвоение личности у домовладельца
Чуть выше мы наглядно рассмотрели, как взаимодействуют держатели права требования по долевому инструменту и права требования по долговому инструменту и как на каждое их действие влияет их отношение к риску, причем первый больше любит вариации в стоимости предприятия и склонен к высокому уровню долга, а второй наоборот.
Это зеркальное отражение верно и для рынка жилья.
Возьмем случай с рынком арендованного жилья, то есть когда владелец использует дом только в качестве инвестиции. У нас есть домовладелец, который рассчитывает на постоянный доход от сдачи жилья, так же как держатель доли в капитале полагается на приток денежных средств от компании. Конечно, в обоих случаях (домовладельца и акционера компании) они также стремятся к увеличению стоимости их базовых активов. Также их объединяет то, что, если сдаваемая недвижимость заложена без права выкупа (аналог банкротства компании), домовладелец может просто уйти, потеряв лишь первоначально вложенную в недвижимость сумму. В этом случае домовладелец играет роль держателя доли в капитале.
А ипотечному кредитору, как раньше держателю долга, обычно в виде банка, достается то, что осталось (в худшем случае кредитор получает дом, который пошел в счет залога).
Как прежде акционер компании, домовладелец, сдающий дом, обожает волатильность на рынке жилья (обожает вариации стоимости дома), чем больше растет ожидаемая стоимость его дохода, тем больше вариация (волатильность) цены дома; у него страсть привлекать как можно больше заемных средств и, как кажется, неутолимая жажда риска. Между тем, подобно кредитору компании, держатель ипотечного долга (то есть банк) не любит большую волатильность цен и стремится ограничить уровень накопленного домовладельцем долга. И потому, что он хочет быть уверен, что его деньги к нему вернутся, он постоянно сдерживает рискованные порывы домовладельца. Пока все нормально.
Проблема возникает, когда человек живет в собственном доме, являющемся ипотечным имуществом. Считайте, что у этого человека раздвоение личности.
Наполовину он находится в точно таком же положении, как акционер компании; а именно он любит волатильность цен на недвижимость. Разумеется, как и акционер компании, он хочет, чтобы стоимость его имущества (то есть дома) росла — и чем быстрее, тем лучше. И хотя есть весьма реальный риск, что цены на недвижимость могут упасть, оставив его с отрицательным капиталом, в целом большинство домовладельцев склонны недооценивать этот риск, предпочитая думать, что (ведь большинство людей мечтают иметь собственный дом) единственное направление цен на жилье — это вверх. Косвенным образом владелец рассматривает свой дом как инвестицию, так же как и в случае с компанией и домом, сдаваемым внаем.
Владелец, который живет в собственном доме, как и акционер, предпочитает высокую вариацию ожидаемой стоимости дома, то есть он хочет, чтобы цены выросли, а также предпочитает увеличение вариации значения цен на недвижимость. Однако у этого же домовладельца есть вторая половина, которая сильно отличается и от акционера компании, да и от домовладельца, который получает доход от сдачи своей недвижимости.
Это единственный в своем роде случай. Если акционер потеряет самое большее, что может потерять, свою компанию (или, если говорить о владельце, сдающем в аренду дом, свою недвижимость) — ну так что ж? Жизнь продолжается. Однако если домовладелец, живущий в собственной недвижимости, ее потеряет, он окажется на улице. Он станет бездомным. Иными словами, у него от природы «короткая позиция» с надеждой на понижение цены — он родился, не владея крышей над головой. И именно из-за этого он будет всегда бояться потерять свой дом, и этот страх будет висеть над ним, словно дамоклов меч. Он не может просто уйти. Или, если выразиться по-другому, чтобы просто уйти, ему придется подумать о стоимости замещения имущества. Таким образом, он видит свою собственность в совершенно ином свете. В частности, его мнение по поводу волатильности, уровня долга и риска диаметрально противоположно.
Проживание в заложенном по ипотеке доме переводит анализ условных требований из ситуации «кредитор против акционера» в ситуацию, где, очевидно, есть три действующих лица: кредитор (в форме ипотекодателя или банка), акционер-домовладелец (по сути, описанный выше) и новый участник в лице «восполнителя», обитающего в том же теле, что и домовладелец. Проблема в том, что все три лица имеют собственные, отличные друг от друга мнения по вопросам волатильности и долга.
В этом сценарии владелец права долгового требования (ипотечный кредитор/банк) и акционер-домовладелец не отличаются от того, что мы рассматривали выше. В частности, как и выше, акционер-домовладелец предпочитает волатильность, риск и обожает брать в долг, тогда как банк/ипотечный кредитор предпочитает низкую волатильность, не любит риска, не одобряет больших долгов и следит за тем, чтобы домовладелец их не делал.
Раздвоение личности овладевает домовладельцем из-за его желания удовлетворить свой естественный дефицит, то есть из-за страха остаться на улице. Этот естественный недостаток можно проиллюстрировать следующим образом: представьте себе акционера компании, который переходит из плоской позиции (то есть без компании, но без ущерба для своего благосостояния) в длинную (то есть +1, где он владеет компанией, это такая же позиция, как у владельца, сдающего свой дом). Теперь сравните его с домовладельцем, который живет в своем заложенном доме. Здесь мы видим движение из короткой позиции (то есть -1, негде жить; к примеру, молодой человек, покидающий дом по достижении 18 лет) в плоскую нулевую (0, то есть где он владеет домом). Если банк наложит взыскание на его дом, он опять перейдет в неприятное положение человека без дома (-1).
Желание восполнить естественный дефицит оказывает значительное (хотя и противоречивое) влияние на склонность домовладельца к волатильности, уровню долга и риску.
Что касается волатильности, в то время как акционер предпочитает большую волатильность цены на дом (поэтому люди беседуют о ценах на недвижимость на фуршетах, и она же является главной темой разговоров за обедом), восполнитель волнуется о том, что слишком большая волатильность может привести к отрицательному капиталу или совсем уже к изъятию имущества (скажем, если рынок жилья рухнет), оставив его без дома. (Конечно, он в этой роли так же, как и ипотекодержатель, опасается, что волатильность его дохода в худшем случае приведет к тому, что он окажется не в состоянии делать выплаты.)
Здесь есть один тонкий, но важный момент. Восполнителя не волнует, пойдут ли вниз цены на жилье, — по сути дела, его вообще не волнует ни волатильность цен на жилье, ни отрицательный капитал. Однако его волнует волатильность дохода, так как снижение дохода может привести к его неспособности выплатить ипотечный кредит и его выставят на улицу. Как у акционера, у него уменьшается желание вернуть дом банку, потому что ему нужно удовлетворить свой дефицит — он должен где-то жить. Более того, стоимость опциона радикально уменьшается, когда вы одновременно и акционер, и восполнитель, а не просто один акционер. Что касается уровня долга, то восполнитель, несомненно, предпочитает, когда он ниже, что сводит к минимуму риск остаться без дома, но это, как рассматривалось выше, противоречит другой его части — акционеру, который любит долг.
