Запись о государственной регистрации договора продажи вносится в подраздел II–2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав.
Если на стороне продавца (или покупателя) выступает несколько лиц, то в графе «Лицо, отчуждающее объект» («Лицо, приобретающее объект») подраздела II–2 указываются сведения обо всех лицах.
Если предметом договора продажи является, например, жилой дом и земельный участок, на котором расположен данный жилой дом, то записи о государственной регистрации договора продажи вносятся в подраздел II–2 раздела Единого государственного реестра прав, содержащего записи о жилом доме. Проведенная государственная регистрация договора продажи удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах (приложение № 15 к Правилам ведения ЕГРП) на всех подлинных экземплярах договора. Запись о государственной регистрации права покупателя вносится в подраздел II–1 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав, а предыдущая запись о праве продавца погашается специальным штампом погашения регистрационной надписи (приложение № 12 к Правилам ведения ЕГРП).
В случаях, когда регистрируется право общей совместной собственности супругов, в графе «Правообладатель» подраздела II–1 указываются данные обоих супругов, к которым переходит право общей совместной собственности на жилое помещение, а в графе «Вид права» указываются слова «общая совместная собственность».
Если регистрируется право общей долевой собственности, то записи о праве общей долевой собственности каждого из участников общей долевой собственности вносятся на отдельные листы подраздела II (пункт 40 Правил ведения ЕГРП) с указанием в графе «Доля» соответствующих размеров долей в праве общей долевой собственности. При этом в графу «Вид права» каждого из отдельных листов подраздела II–1 вносятся слова «общая долевая собственность».
Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым покупателю. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 18 сентября 2003 г. № 226.
Интересным представляется рассмотреть информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Так, Арбитражным судом установлено, что учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.
Соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, обязан был убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и ее право собственности на это имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.
Важным изменением, произошедшем в законодательстве по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является то, что законодатель с 1 сентября 2006г. ввел в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ст. 25.1, которая предусматривает государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве. Это было вызвано тем, что ранее такие договоры не регистрировались в обязательном порядке и довольно часто застройщики (другие дольщики) пользовались этим и фактически могли перепродавать одну и ту же будущею еще не построенную квартиру двум и более собственникам, которые потом долго добивались своей «правды» в судах. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Была даже разработана отдельная инструкция, регулирующая порядок государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, утвержденная приказом Минюста РФ от 09.06.2005г. № 82. Такой мерой законодатель постарался на будущее оградить граждан от квартирных мошенничеств. Однако уже теперь встречаются новые способы обхода интересов граждан в таких случаях. Так договоры о намерении заключить договор в будущем регистрации не подлежат, следовательно, в целях обмана граждан с ними и заключают договор о намерении в будущем заключить договор уступки права требования на объект незавершенного строительства. Таким образом, квартиры снова можно хоть десять раз перепродавать и никто этого не проверит.
