Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством. Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав (п.4 ст.19 Закона).

Рекомендуется учитывать, что арест, запрещение совершения сделок не является препятствием для регистрации существующего права лица, чье имущество арестовано или которому запрещено совершать сделки с объектом недвижимого имущества.

В соответствии с разделом VI Правил ведения книг учета документов информация о наличии арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, а также об их снятии может содержаться также и в книге учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, которая предназначена для внесения записей о поступивших в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копиях решений (постановлений, определений) о наложении арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, по которым отсутствуют разделы ЕГРП, в связи с чем арест (запрещение) не может быть зарегистрирован в ЕГРП в порядке, установленном Законом.

Если в ЕГРП имеется запись о зарегистрированном ограничении (обременении) права, например аренды, рекомендуется проверить указание на наличие этого ограничения (обременения) в договоре, представленном на регистрацию сделки и (или) перехода права. В случае отсутствия такого указания в договоре в государственной регистрации может быть отказано в соответствии с абз. 7 п.1 ст.20 Закона. Вместе с тем в случае, когда отсутствуют препятствия для устранения заявителем (заявителями) данного основания для отказа в государственной регистрации (например, стороны сделки могут заключить соглашение о внесении в договор соответствующих дополнений), рекомендуется рассмотреть вопрос о ее приостановлении в соответствии с п.1 ст.19 Закона.

В случаях, когда заявитель ходатайствует о государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества, которая возможна только при наличии в ЕГРП записи о вещном праве на данный объект недвижимости (п.2 ст.13 Закона), и в ЕГРП отсутствует запись о вещном праве, рекомендуется приостановить государственную регистрацию в соответствии с п.1 ст.19 Закона, указав в уведомлении о приостановлении государственной регистрации причины приостановления со ссылкой на п.2 ст.13 Закона. Вопрос о приостановлении государственной регистрации в указанном случае может не быть поставлен органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в случае, когда в ЕГРП отсутствует запись о праве, возникающем именно с момента государственной регистрации и приобретенном лицом после введения в действие Закона, т.е. после 31 января 1998г. (ст.ст.8, 223 ГК РФ, ст.4 Закона), поскольку в данном случае в государственной регистрации может быть отказано на основании соответствующего абзаца п.1 ст.20 Закона.

При проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа Минюст России рекомендует в том числе проверить:

соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (п.1 ст.17, п.1 ст.18, п.1 ст.20 Закона);

обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт (ст.9, п.1 ст.17, п.1 ст.20 Закона);

наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (ст.9, п.1 ст.20 Закона), например у продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).

При проведении правовой экспертизы следует принимать во внимание то, что компетенция органа государственной власти или местного самоуправления, издавшего акт о правах на недвижимое имущество, устанавливается соответствующими правовыми актами, в том числе актами, определяющими статус, задачи, полномочия и функции этого органа.

Согласно п.1 ст.13 Закона законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права.

С учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять в том числе следующее:

право- и дееспособность сторон (ст.ст.17, 21, 48, 49 ГК РФ);

наличие полномочий у представителей (ст.182 ГК РФ), если сделка совершена представителями;

наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (ст.432 ГК РФ);

соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон (ст.ст.164, 434 ГК РФ);

принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником (ст.9, п.1 ст.20 Закона);

соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (п.п.2 и 3 ст.209 ГК РФ, п.1 ст.20 Закона).

При проведении правовой экспертизы сделки рекомендуется принимать во внимание то, что согласно п.3 ст.160 ГК РФ в случае, если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписать сделку, то по его просьбе сделка может быть подписана другим лицом, и подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом или иным должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не может подписать ее собственноручно.

При государственной регистрации перехода права на основании сделки рекомендуется проверять в том числе факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права (п.1 ст.157 ГК РФ), оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (ст.491 ГК РФ) и т.д.). При этом рекомендуется учитывать то, что согласно абз. 8 п.1 ст.20 Закона в государственной регистрации права может быть отказано, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в пользу которых установлены и зарегистрированы ограничения (обременения) права собственника (например, согласие получателя ренты — статья 604 ГК РФ), то проверяется наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права, условий, обременяющих (ограничивающих) права собственника.

Учитывая то, что на основании п.23 Правил ведения ЕГРП сведения об объекте недвижимого имущества вносятся в подраздел I ЕГРП на основании документов, удостоверенных государственной организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, но в соответствии с абз. 3 п.8 ст.12 Закона правоустанавливающий документ имеет приоритет перед записями ЕГРП, при проведении правовой экспертизы документов и проверке законности сделки рекомендуется удостовериться в том, что сведения об объекте недвижимого имущества, указанные в документах, удостоверенных государственной организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, соответствуют аналогичным сведениям, указанным в правоустанавливающем документе.