Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

Для заключения договора на аренду земли, находящейся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, организации сначала нужно выкупить право на такую аренду. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления вправе устанавливать плату за право заключения договора аренды на основании ст. 38 ЗК РФ.

Например, порядок взимания подобной платы в Москве установлен Распоряжением мэра Москвы от 26 сентября 1994 г. № 471-РМ. «О плате за право заключения договора аренды земли в Москве». Так, на стадии заключения договора аренды земли за предоставление права на его заключение с арендаторов взимается плата, установленная правительством Москвы.

Зачастую земельные участки для коммерческих целей предоставляются на конкурсной основе. Земельные конкурсы проводятся комиссиями по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию. Комиссии утверждают реестр конкурсных земельных участков, готовят исходно-разрешительную документацию.

Для участия в конкурсе юридические и физические лица должны подать заявку и предоставить соответствующие документы.

Победителем конкурса объявляется претендент, предложивший максимальную цену за право аренды земли. После оплаты заявленной суммы победитель конкурса приобретает право заключения договора аренды участка.

Договор аренды земельного участка, например в Москве, заключается между Московским земельным комитетом (как представителем правительства Москвы) и победителем конкурса в срок не позднее 30 дней с момента оформления протокола о результатах торгов.

После заключения договора аренды инвестор имеет право строительства и эксплуатации любого объекта недвижимости на данном земельном участке. Построенный объект становится частной собственностью инвестора.

В соответствии с ГК РФ, юридические и физические лица, которые оплатили право заключения договора аренды по рыночной стоимости, получают возможность купли-продажи своих прав аренды, залога, внесения в уставный капитал и иных видов рыночных операций. При этом они свободны в выборе партнеров по заключению законных рыночных сделок. Вмешательство органов исполнительной власти в процесс выбора партнера по сделке не допускается. В функции исполнительной власти входит только регистрация таких сделок.

Выкуп права аренды земельного участка – это сделка купли-продажи между правительством Москвы (продавцом) и победителем торгов, предметом которых являлось право на заключение договора аренды земельного участка. Платежи, взимаемые территориальными органами Росземкадастра (Москомземом) за право заключения договора аренды, поступающие в соответствующие уровни бюджетов, НДС не облагаются.

За пользование землей в РФ взимаются земельный налог и арендная плата. За земли, находящиеся в собственности, уплачивается налог на землю. За земли, переданные в аренду, предусмотрена арендная плата. Основными законодательными и нормативными правовыми актами, на основании которых исчисляются и уплачиваются земельные платежи, являются: Земельный кодекс РФ; Налоговый кодекс РФ; законодательные и нормативные правовые акты субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Арендная плата относится к числу существенных условий договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Поэтому если между сторонами договора не будет достигнуто соглашения о величине арендной платы, договор аренды земельного участка будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

Арендная плата может устанавливаться в денежной, натуральной (товарами, услугами) или комбинированной форме. Это определяется дополнительным соглашением сторон. Если стороны не заключили такое соглашение, арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме.

По общему правилу размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором, а изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими федеральными законами или договором. Необходимо обратить внимание, что как раз иное предусмотрено п. 3 ст. 65 ЗК РФ и главой 31 НК РФ и касается это земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с указанными нормами при аренде земель, находящихся в собственности РФ или ее субъектов, муниципальной собственности, соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления устанавливаются базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Иными словами, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять существенные условия договора аренды, и изменение размера арендной платы по договору вследствие изменения ставок арендной платы по категориям арендаторов считается правомерным.

При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендаторы в полном объеме перечисляют арендную плату за землю на счета органов федерального казначейства. Далее эти платежи распределяются по нормативам в соответствии с законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, определяются договорами аренды земельных участков между арендатором и арендодателями (ст. 614 ГК РФ). В этом случае плата за аренду земли облагается НДС, поскольку такая операция рассматривается как оплата услуг (ст. 146 НК РФ).

НДС, уплаченный арендодателю в составе арендной платы за землю, принимается к вычету, если у арендатора одновременно выполняются все условия, установленные ст. 171 и 172 НК РФ:

• арендуемый земельный участок используется в деятельности, облагаемой НДС;

• услуга по аренде земли принята арендатором к учету;

• сумма налога уплачена арендодателю в составе арендной платы;

• от арендодателя получен счет-фактура, оформленный в соответствии со ст. 169 НК РФ.

Земельные участки могут предоставляться как в краткосрочную (сроком до 5 лет), так и в долгосрочную (сроком до 49 лет) аренду на основании договора аренды.

Сроки в договоре аренды земельного участка существенными условиями договора не являются. Если срок в договоре аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законодательством только в двух случаях установлены предельные сроки договора аренды земельных участков: при передаче земельного участка в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ и при аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В первом случае ЗК РФ (п. 7 ст. 22) определен срок не более чем один год. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. (п. 3 ст. 9) устанавливает, что договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

На практике могут возникнуть проблемы при заключении договора аренды земельного участка на новый срок. В соответствии со ст. 621 ГК РФ, добросовестный арендатор, использовавший арендованное имущество по назначению, регулярно и своевременно осуществляющий арендные платежи, при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды. Под «прочими равными условиями» следует понимать готовность арендатора возобновить арендные отношения на новый срок на условиях, равных предлагаемым другим претендентам на аренду. ЗК РФ (п. 3 ст. 22) закрепил преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за его прежним арендатором безо всяких условий. Но в эпоху рыночных отношений это положение не будет применимо при заключении договора аренды на новый срок в случае появления другого претендента, с которым арендодатель хочет заключить договор аренды на устраивающих его условиях.