Закон, обеспечивающий наиболее долгосрочную аренду и ограждающий ее от всякого рода правопреемников землевладельца, существует, насколько мне известно, только в одной Великобритании. В Шотландии он был установлен уже в 1449 г. при Якове II. Впрочем, его благоприятное действие значительно парализовалось фидеикомиссами, потому что они воспрещали назначаемым наследникам сдавать земли на сколько-нибудь продолжительные сроки, часто даже на срок больше одного года. Недавний акт парламента несколько смягчил эти ограничения, хотя они все еще остаются очень чувствительными. Кроме того, поскольку аренда не дает в Шотландии права голоса, свободное крестьянство пользуется там со стороны землевладельцев меньшим уважением, чем в Англии.

В других частях Европы, после того как было признано необходимым обеспечить права арендаторов от произвола наследников и покупателей земли, такие гарантии ограничивались очень кратким сроком: во Франции, например, девятью годами с начала аренды. Впрочем, в названной стране срок этот недавно удлинен до 27 лет — период все же слишком непродолжительный для поощрения арендатора производить наиболее значительные улучшения. Землевладельцы в прежние времена являлись законодателями во всей Европе. Поэтому все законодательство, относящееся к земле, считалось с интересами землевладельца. Как предполагалось, этот интерес требовал, чтобы никакая аренда, сданная кем-либо из его предшественников по владению землей, не препятствовала ему пользоваться на протяжении ряда лет полной стоимостью земли. Жадность и несправедливость всегда близоруки, и они не предвидели, как сильно такое правило должно мешать улучшениям и потому в конечном счете причинить ущерб действительным интересам землевладельца.

Помимо уплаты ренты, фермеры в прежнее время обязаны были выполнять ряд повинностей для своего землевладельца, которые редко точно перечислялись в договоре об аренде или устанавливались какими-либо правилами: они определялись обычаем и нуждами поместья. Эти повинности, поскольку они носили почти совершенно произвольный характер, причиняли арендатору много затруднений и неприятностей. В Шотландии отмена всех повинностей, не установленных точно в договоре об аренде, очень сильно изменила к лучшему в течение немногих лет положение йоменов (свободных крестьян).

Государственные повинности, лежавшие на йоменах, отличались не менее произвольным характером, чем их частные повинности. Проведение и ремонт дорог — повинность, существующая еще и поныне, как мне кажется, повсеместно, хотя неодинаково обременительная в различных странах, — были не единственной повинностью этого рода. Когда войска короля, его двор или его чиновники проезжали через какую-нибудь местность, йомены обязаны были доставлять им лошадей, подводы и продовольствие по ценам, назначаемым интендантом. Великобритания, насколько я знаю, представляет собою единственную монархию в Европе, где эта натуральная повинность совершенно уничтожена. Во Франции и Германии она существует до сих пор.

Государственные налоги, лежащие на крестьянах, столь же не урегулированы и обременительны, как и натуральные повинности. Крупные землевладельцы прошлых времен, чрезвычайно неохотно соглашавшиеся сами оказывать денежную помощь своему государю, легко позволяли ему стричь, как они выражались, своих арендаторов и были настолько невежественны, что не предвидели, как в конце концов это должно отразиться на их собственном доходе. Налог с дохода ("талья"), как он до сих пор существует во Франции, может служить примером этой стрижки былых времен. Это — налог с предполагаемого дохода арендатора, который исчисляется в соответствии с капиталом, вложенным им в свое хозяйство. Арендатор поэтому заинтересован представить себя малоимущим и, следовательно, затрачивать возможно меньше на обработку своего участка и совсем ничего не затрачивать на его улучшение. Если бы в руках французского крестьянина даже накопились какие-либо средства, "талья" почти равносильна полному запрету вложить их в землю. Помимо того, налог этот считается обесчещивающим того, кто подлежит ему, и ставящим его в более низкое положение сравнительно не только с дворянином, но и с мещанином, а всякий, снимающий землю в аренду, подлежит этому налогу. Ни один дворянин, ни один горожанин, обладающие капиталом, не захотят подвергнуться такому унижению. Таким образом, налог этот не только препятствует употреблению на земельные улучшения капитала, накопленного в земледелии, но и устраняет от этого все другие капиталы. Старинные десятины и пятнадцатые деньги, столь распространенные в Англии в минувшие времена, поскольку они распространялись на землю, представляли собою, по-видимому, налог такого же характера, как и "талья".

При наличии всех обрисованных препятствий и затруднений нельзя ожидать больших улучшений от держателей земли. При всей свободе и безопасности, которые может давать закон, этому классу всегда приходится производить свои улучшения при весьма неблагоприятных условиях. Арендатор по сравнению с собственником земли находится в таком же положении, как и купец, ведущий свою торговлю на занятые деньги, в сравнении с купцом, ведущим свою торговлю на собственные деньги. Состояние обоих может увеличиваться, но состояние одного при одинаково осторожном образе действий может всегда увеличиваться медленнее, чем состояние другого, ввиду той большой доли, какую поглощают из прибыли проценты на занятый капитал. Точно так же земля, обрабатываемая арендатором, может при прочих равных условиях улучшаться медленнее, чем земля, обрабатываемая собственником, ввиду большой доли, которую из полученного продукта поглощает рента и которую, если бы земля принадлежала арендатору, он мог бы употребить на дальнейшее улучшение ее. Кроме того, общественное положение арендатора по самой природе вещей ниже положения собственника. В большей части Европы крестьяне считаются низшим классом населения даже по сравнению с высшим слоем торговцев и ремесленников, а повсеместно в Европе они считаются ниже крупных купцов и владельцев мануфактур. Поэтому редко может случиться, чтобы человек, обладающий сколько-нибудь значительным капиталом, захотел покинуть высшее общественное положение, чтобы занять положение низшее. Следовательно, даже в современной Европе возможно ожидать из всех других профессий лишь небольшого притока капиталов для земельных улучшений в фермерском хозяйстве. Пожалуй, в Великобритании притекает таким путем больше капиталов, чем в любой другой стране, хотя даже здесь крупные капиталы, вложенные в некоторых местах в фермерское хозяйство, были по общему правилу накоплены в самом фермерском хозяйстве, промысле, где накопление происходит обычно в сравнении с другими промыслами медленнее всего. Тем не менее после мелких земельных собственников богатые и крупные фермеры во всех странах больше всех других лиц занимаются улучшением земли. Их, вероятно, в Англии имеется больше, чем в какой-либо другой европейской монархии. В республиках Голландии и Бернском кантоне в Швейцарии фермеры, как сообщают, не уступают английским.

Помимо всего изложенного преобладавшая раньше в Европе политика была неблагоприятна для улучшения и возделывания земель безразли чно, кто бы ни производил их — собственник земли или фермер. Первым препятствием служило общее воспрещение вывоза хлеба без специального разрешения, что, как кажется, было всеобщим правилом; вторым препятствием служили стеснения и ограничения, которым подвергалась внутренняя торговля не только хлебом, но и почти всеми другими сельскохозяйственными продуктами ввиду нелепых законов против тех, кто повышал и понижал цены, скупщиков, а также привилегий, даровавшихся ярмаркам и рынкам. Уже было отмечено, что воспрещение вывоза хлеба вместе с некоторыми льготами, предоставлявшимися при ввозе заграничного хлеба, препятствовало возделыванию земель в древней Италии, от природы самой плодородной стране в Европе и в ту эпоху бывшей центром величайшей державы в мире. Трудно, пожалуй, представить себе, в какой сильной степени подобные стеснения внутренней торговли этим продуктом вместе с общим воспрещением его вывоза за границу должны были затруднять возделывание земли в странах менее плодородных.